はじめに
不動産を新たに取得した際は、名義変更が必要です。不動産の名義変更とは、主に登記上の所有権を自分に変えることを指し、法務局にて手続きを行います。
登記は司法書士などの専門家に依頼するケースも多いですが、費用がかかることから「自分でするのは難しい？」のような疑問を持つ方もいるでしょう。
本記事では、不動産の名義変更を自分でできるケースや手続きの流れを取得のシーン別に解説します。目安となる費用についても紹介しているので、不動産の名義変更をお考えの際は参考にしてください。
不動産の名義変更とは？
まずは不動産における名義変更の定義や必要となるケースなど、基本的な知識をみていきましょう。
名義変更の定義と必要になるケース
不動産の名義変更は、所有権移転登記を実施することで可能です。所有権移転登記は不動産の権利を保全するために実施するもので、登記の所有者を自分に変えることで所有権を第三者へ主張できるようになります。所有権移転登記を行うときには、不動産が所在する管轄の法務局にて登記申請の手続きが必要です。
ちなみに不動産の所有権移転登記が必要となるのは、以下のようなケースが挙げられます。
上記のいずれかで不動産を取得した場合には、早めに所有権移転登記を実施しましょう。
2024年からの義務化とその背景
2024年から相続登記が義務化されたことにより、相続で不動産を取得した際は「相続で取得することを知った日から3年以内」に必ず相続登記をしなければなりません。期限までに正当な理由なく登記をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されます。
相続登記が義務化されたのは、所有者不明の物件が増加したことで、周辺環境の悪化や公共工事の阻害などの問題が生じたためです。法律が施行された令和6年4月1日以前の不動産も、義務化の対象となります。施行前の不動産については3年の猶予期間が設けられているため、相続登記をしていないときは速やかに手続きを行いましょう。
参照：
東京法務局｜相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～
法務省｜相続登記の申請義務化特設ページ
法務省｜相続登記の申請義務化に関するQ＆A
不動産の名義変更を自分でできるケース
不動産の名義変更は、ある程度の知識と適切な手順を理解しておけば自分でも可能です。しかし、特定のケースでは難易度が高くなるため、専門家に依頼したほうがよいケースもあります。ここからは、自分でできるケースと専門家に依頼したほうがよいケースをそれぞれみていきましょう。
自力でできるケース
不動産の名義変更が自力でできるのは、主に関係者が明確で協力的なケースです。たとえば相続の場合、相続関係が単純で他の相続人が協力的な場合には、自分で登記をすることが可能でしょう。
また、離婚や贈与で関係者が明確な際も、比較的自力で所有権移転登記をしやすいと考えられます。
専門家に依頼したほうがいいケース
以下のようなケースの場合には労力や専門的な知識が必要となるため、司法書士などの専門家へ依頼するのがおすすめです。
司法書士や弁護士などの専門家へ依頼すれば、複雑なケースでも比較的スムーズに登記ができます。また、登記ではさまざまな書類が必要となりますが、不備があると受理されないため、確実に登記を済ませたいときにも専門家の活用が有効です。
【ケース別】名義変更の手順と必要書類
名義変更の手順や必要書類は、相続や贈与、離婚など取得するパターンによって異なります。それぞれ詳しくみていきましょう。
相続による名義変更
相続による不動産の名義変更を行うときは、以下の流れで進めます。
相続による不動産の名義変更の流れ
1.不動産における権利関係の確認
2.遺産分割協議で相続人を確定する
3.必要書類の収集
4.登記申請書（相続）の作成
5.管轄の法務局へ書類の提出
必要書類
不動産の登記事項証明書
固定資産税評価証明書
被相続人の出生から死亡までの戸籍事項証明書
被相続人の住民票の除票
相続人の戸籍事項証明書 など
相続による不動産の取得方法は大きく、法定相続・遺産分割協議による相続・遺言による相続の3パターンです。名義変更は、取得方法によって手順や必要書類が異なります。
また、兄弟などの複数で不動産を共有して相続する場合には、相続人全員分の戸籍事項証明書が必要です。
参照：法務局｜相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等
贈与による名義変更
つづいては、贈与による名義変更の流れをみていきましょう。
贈与による不動産の名義変更の流れ
1.不動産における権利関係の確認
2.贈与契約書の作成・締結
3.必要書類の収集
4.登記申請書（贈与）の作成
5.管轄の法務局へ書類の提出
必要書類
登記申請書
不動産の権利証（登記済証）
贈与者の印鑑証明書
受贈者の住民票
固定資産税評価証明書
贈与契約書 など
贈与は関係者が明確ですが、自分が知らない権利や事項が存在することも考えられるため、まずは登記事項証明書で不動産の権利関係を確認しましょう。つぎに贈与者と受贈者における贈与契約書を作成します。
贈与契約書は不備があると受理されない可能性があるため、「法務局｜不動産登記の申請書様式について」の記載例などを参考に作成しましょう。贈与契約書は課税文書に該当する書類となり、契約金額に応じた収入印紙の貼り付けも必要です。
離婚による名義変更
離婚をする場合には、財産分与にて不動産を取得することがあります。以下は、財産分与の協議から不動産の所有権移転登記までの大まかな流れです。
離婚による不動産の名義変更の流れ
1.不動産における権利関係の確認
2.離婚協議（財産分与協議）
3.財産分与契約書・離婚協議書の作成
4.離婚届の提出
5.必要書類の収集
6.登記申請書（財産分与）の作成
7.管轄の法務局へ書類の提出
必要書類
登記申請書
不動産の権利証（登記済証）
固定資産税評価証明書
財産分与契約書・離婚協議書
譲り渡す者の印鑑証明書
譲り受ける者の住民票 など
離婚で不動産の名義変更を実施する場合は、住宅ローンが残っているかどうかがポイントです。住宅ローンの残債があるときは、はじめに金融機関への相談が必要です。
そもそも住宅ローンは、ローン契約者が当該物件に住むことを条件に融資が実行されています。勝手に名義変更をすると契約違反となり、一括返済を求められる可能性があるため注意が必要です。
ローンの名義や連帯保証人の変更が必要となるため、離婚で不動産を取得する場合は、早い段階で金融機関に相談をしましょう。
不動産の名義変更を自分でする際の注意点
不動産の名義変更を自分でする際は、よくある失敗とトラブル、名義変更前にチェックしたいポイントをおさえておきましょう。
よくある失敗とトラブル
不動産の名義変更を自分でする際は、物件の登記漏れに注意しましょう。たとえば故人が所有している不動産は、自身が把握しているものだけとは限りません。他にも不動産を所有している場合には、その分も相続登記をする必要があります。相続が生じた際は、不動産の登記事項証明書や固定資産税評価証明書などを確認して、故人が所有していた物件を正確に洗い出しましょう。
また、書類の不備や記載ミスにも注意が必要です。書類に不備があると受理されない可能性があるため、複数回のチェックに加え、不安な箇所は法務局の窓口に確認しましょう。
名義変更前にチェックしたいポイント
不動産の名義変更をする場合は、事前に登記事項証明書・固定資産税評価証明書・納税通知書をチェックしましょう。これらを確認することで、取得した不動産の権利関係・固定資産税評価額・固定資産税額など登記に必要な事項の把握ができます。
また、所有権移転登記には譲渡する側や譲渡される側の戸籍事項証明書が必要です。必要となる戸籍の範囲については取得方法によって変わるため、法務局の公式サイトや窓口または専門家に確認しましょう。
なお、必要書類も取得方法によって異なります。原本ではなくコピーの提出が求められたり、印鑑証明証は有効期限が定められていたりするので、詳細をきちんと把握しておきましょう。
不動産の名義変更にかかる費用と手間
自力で行う場合と司法書士に依頼する場合では、費用と手間が大きく変わります。つづいては、それぞれの費用と手間の目安をみていきましょう。
自力で行う場合
自力で行う場合は登記に必要な最低限の費用で済むため、コストを抑えられます。主な費用としては、登録免許税・各種証明書の取得費用・印紙代などです。登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で算出されます。税率は不動産の取得方法によって変わるため、事前に確認しておきましょう。
なお、登記申請はインターネットでも可能なものの、自分のみで対応することになるため難易度は高めです。知識があまりない場合は法務局に相談しながら手続きを進めるのがおすすめですが、平日に時間をつくる必要があります。
参照：
国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表
国税庁｜No.7190 登録免許税のあらまし
司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合は登記費用のほか、報酬も発生します。日本司法書士会連合会の「司法書士の報酬」のアンケート結果によれば、不動産の所有権移転登記に関する費用は、相続の場合で7万4,888円が平均でした。
司法書士への依頼は費用がかかるものの、手間がかからず、スムーズに名義変更ができます。
参照：日本司法書士会連合会｜報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施）
名義変更後に考えたい不動産の活用方法
不動産は固定資産税が課されるため、所有しているだけだと税負担が無駄に膨らんでいきます。名義変更をする際は、取得した不動産の活用方法をしっかりと検討しましょう。主な活用方法としては、以下のようなものが挙げられます。
不動産を取得した場合は、不動産投資を検討するのもおすすめです。年金の減少や物価上昇が不安視される昨今においては、自身でも資産形成を図る必要があります。不動産投資は少ない手間で継続的な家賃収入に期待ができるため、資産形成や老後における収入源の確保に役立ちます。
まとめ
不動産の名義変更は、それなりの知識と適切な手順を把握すれば自力でも可能です。必要最低限の費用で済むため、コストを抑えられます。
ただし、不動産の登記には専門的な知識が必要となるケースも多く、権利関係が複雑なときや関係者が非協力的な場合には自力での対応が難しいでしょう。このようなときは、無理をせずに司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。費用はかかりますが、手続きをある程度任せられるため、スムーズに所有権移転登記を済ませられます。
なお、不動産の名義変更が終わったあとは、不動産の活用方法を検討してみましょう。不動産には住む以外にも、さまざまな活用方法があります。たとえば賃貸物件として活用すれば家賃収入が見込めるため、離婚後の収入を安定させるのに役立つでしょう。
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